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Stadtverdichtung: „Nicht mehr, sondern besser“

Mit den steigenden Anforderungen an Städte verändern sich auch die Ansprüche an Immobilien. Dabei stellt sich die Frage: Wie kann man mit dem Immobilienbestand nachhaltig, innovativ, effizient und gewinnbringend umgehen? Neben dem Aspekt der „baulichen Ausnutzung“ brauche es dafür vor allem eine Erhöhung der Nutzungsdichte – das stellte Nadja Pröwer von Drees & Sommer kürzlich bei der Branchenveranstaltung best(and)immo in Wien fest.

Die Substanz erweitern und ausbauen – oder doch lieber neu bauen? Welche ist die nachhaltigere Alternative? „Weder noch“, konstatierte Nadja Pröwer, Geschäftsführerin des Immobilienberatungsunternehmens Drees & Sommer Österreich, bei der Branchenveranstaltung best(and)immo in Wien. Denn: Verdichtung werde häufig nur unter dem Aspekt maximaler baulicher „Ausnutzung“ gesehen – dabei sollte „der erste Ansatz sein, die Nutzungsdichte zu erhöhen“.

Optimale Nutzung zu jeder Tages- und Nachtzeit

Die Erhöhung der Nutzungsdichte bedeute konkret, Orte mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu schaffen, die zu jeder Tages- und Nachtzeit optimal genutzt werden. Der Fokus müsse dabei auf der sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit liegen: Neben der Förderung von Gemeinschaft und Kreativität sollen etwa Schadstoffe und Lärm verringert, der Individualverkehr reduziert und vermehrt auf den Einsatz umweltschonender Ressourcen geachtet werden. Der Trend zur ökologischen Nachhaltigkeit sei schon jetzt klar erkennbar: „Wir arbeiten derzeit für viele nachhaltige Fonds. Es scheint also genügend Anleger zu geben, denen das Thema sehr am Herzen liegt. Auch verschiedene finanzierende Banken geben mehr Kapital, wenn z.B. eine ÖGNI-Zertifizierung geplant ist“, erklärte Nadja Pröwer.

Als weiteren Trend identifizierte Pröwer das Thema „Umnutzung“, das mittlerweile bereits bei Neubauvorhaben mitgedacht werde: Obwohl im Fall eines Hotels beispielsweise die Trittschalldämmung nicht erforderlich sei, werde sie immer öfter eingebaut. Dadurch können die Räume zu einem späteren Zeitpunkt auch als Büro oder Wohnung genutzt werden.

Wiener Stadtplanung: „Das muss man erst einmal schaffen“

Doch was braucht es für die erfolgreiche Umsetzung von Verdichtungsprojekten? Zunächst müsse man den Bestand gut kennen: Statik, Brandschutz und bestehende Haustechnik sollen hierbei die Konzeptionsgrundlage bilden. Die entsprechenden Maßnahmen – etwa Aufstockung, Addition, Einlagerung oder Ummantelung – müssen anschließend individuell und aus den Anforderungen des Ortes abgeleitet werden. Hier lohne sich eine ganzheitliche Denkweise. Eine beliebte Verdichtungsvariante sei etwa die Gebäudeaufstockung kombiniert mit einer thermischen Sanierung der Bestandsfassade: Dadurch könnten nicht nur die Heiz- und Kühlkosten reduziert, sondern auch die Investition in eine neue Heizungsanlage obsolet werden.

Die Wiener Stadtplanung sieht Nadja Pröwer beim Thema Verdichtung im internationalen Vergleich übrigens als Vorzeigebeispiel: Im Stadtentwicklungsplan 2025 fänden sich vielseitige Verdichtungsansätze; zudem entsprächen die aktuellen Projektentwicklungen zu einem Großteil der ursprünglichen Stadtplanung. „Das muss man erst einmal schaffen“, so die Immobilienexpertin.

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Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Drees & Sommer ist seit 1991 mit den Leistungen Projektmanagement, Projektsteuerung, Engineering, Real Estate Investment Consulting und Technical Due Diligence, Real Estate- & Facility Management-Beratung am österreichischen Markt vertreten.

Seither hat Drees & Sommer bereits über 500 österreichische Bau- und Immobilienprojekte erfolgreich begleitet. Darüber hinaus stellt Wien mit seiner strategisch günstigen Lage das Tor zum Osten Europas dar und koordiniert Projekte in Ungarn, Slowenien, der Slowakei, Tschechien, Kroatien und Rumänien.

Starken Rückhalt bietet die Konzernmutter mit Sitz in Stuttgart: Drees & Sommer SE begleitet private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit über 45 Jahren bei allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur. Das partnergeführte Unternehmen ist mit rund 2.400 Mitarbeitern an insgesamt 43 Standorten weltweit vertreten.

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Fotocredit: Milifotos-Ghezzo

Nadja Pröwer (Drees & Sommer)

Peter Engert (ÖGNI) und Nadja Pröwer (Drees & Sommer)

Stadtverdichtung: „Nicht mehr, sondern besser“

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